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建築研究簡訊第99期 《專題報導》

研提我國未來合作共住共老住宅策略芻議

  本案係依本部性別平等專案小組於第36次會議臨時動議,由本所蒐集國外相關共住共老政策、法律及實際執行狀況,進行專案報告。本所於106年11月完成「我國未來合作共住共老住宅策略芻議專案報告」,在本部性別平等專案小組第37次會議進行報告,獲得本部及與會性別平等專案小組委員認同肯定,並提供本部長官、營建署及合作及人民團體司籌備處,作為未來我國面對高齡社會,制定合作共住共老住宅策略參考,展現本所研發智庫的價值。

  本專案報告整理國外合作共住共老住宅之推動模式、我國現行合作共住共老住宅之推動模式,就我國社會住宅與住宅公用合作社之推動模式比較及未來合作共住共老住宅策略之推動建議進行分析。以下茲就相關重點整理如下。

一、我國社會住宅與住宅公用合作社之推動模式比較

我國社會住宅與住宅公用合作社之推動模式比較,有如下差異(表1):

(一)入住對象資格比較:社會住宅模式在「住宅法」針對入住對象資格界定明確,分成三類;住宅公用合作社模式以合作社員為主,並得依合作社章程或大會決議,提供非社員使用。

(二)入住長短期限比較:社會住宅模式依本部或地方政府規定辦理;住宅公用合作社模式並無相關規定,係依合作社章程或社員大會決議辦理。

(三)土地取得:社會住宅模式土地取得方式主要為撥用、出租、設定地上權、讓售,住宅公用合作社模式並無相關規定。

(四)興辦方式比較:社會住宅模式明確,分成主管機關興辦社會住宅及民間興辦社會住宅;住宅公用合作社模式目前由合作社自行興辦;興辦方式透過購地自建或承租民間住宅辦理。

表1 我國社會住宅與住宅公用合作社之推動模式比較


二、我國未來合作共住共老住宅策略之推動建議

  未來合作共住共老之住宅策略以社會住宅來解決將最為迫切與需要。高齡社會來臨,讓人人享有良好居住品質是居住正義之核心價值,必需按部就班落實推動。國內民間團體倡議將推動合作共住共老住宅納入重要政策議題,並以住宅合作社模式來推動,此精神與用心值得加以肯定。

  在我國現行社會環境下,如採住宅合作社模式推動,必需先行在法制、稅制法令完備後方為可行,如果完全以自有資金興辦住宅合作社,難度較高,須有政策支持。本部目前大力推動社會住宅,8年20萬戶之政策目標,預計將有12萬戶新建社會住宅,8萬戶包租代管,如果包租代管,由住宅合作社擔任租屋服務專案業者參與服務,將可儘快實現現行社會住宅政策之目標。

考量我國國情及現階段推動社會住宅策略,建議未來合作共住共老之住宅策略優先順序如下:

(一)參與社會住宅建設,並由「住宅法」主管機關輔導。

1.獎勵民間興辦社會住宅:由住宅公用合作社為社會住宅興辦人,依「住宅法」規定,覓得適當公有地,依規定取得土地,並取得主管機關社會住宅事業計畫許可後,依土地開發程序及核准計畫興建,並經營管理。

2.住宅公用合作社擔任租屋服務事業業者,協助住宅主管機關承租民間空屋並代為管理,轉租給符合「住宅法」申請資格之民眾,並代為管理房屋修繕相關事宜,以提供老人共住。

(二)如果參與社會住宅建設方向仍無法完全滿足合作共住共老成員住宅需求,得由合作社主管機關評估以住宅公用合作社名義推動合作共老共住,而興建住宅社區將面臨之申請資格、土地取得、資金取得、規劃設計及與長照服務、老人福利體系結合等問題,需完備法制建設及部會橫向聯繫,並輔導住宅公用合作社研析實驗構想進行規劃。惟此途徑因立法程序耗費時日,非短期內可達成。

 

三、結語

  社會住宅及住宅合作社在歐洲之發展皆有百年以上之歷史,其脈絡與該國之政治、社會、文化、經濟發展息息相關,我國現行人民住宅自有率高達85.4%,僅次於新加坡,高居世界第2位,而目前住宅政策課題是針對買不起住房之社會、經濟弱勢及青年,由政府提供租屋,並以負擔得起之租金出租,以達「居住正義」之目標。

  台灣地狹人稠,公有土地資源稀少,需兼顧社會保障及永續發展,故建議我國未來合作共住共老住宅策略之發展,仍以參與社會住宅建設為主軸,住宅合作社之「自立互助」精神,且為非營利團體,有其價值存在,可鼓勵並輔導其參與社會住宅建設,優先保障合作社成員具弱勢身分者之居住需求,其餘不具弱勢身分之成員,得循合作社「自立合作」精神,循合作市場模式提供住宅及平價住宅用之商品服務。