中華民國內政部建築研究所中華民國內政部建築研究所

本計畫延續自內政部研究所於2019年推動之「社會住宅之建築設計參考手冊」補助案，已就社會住宅興建及投資評估建立初步之指標系統與權重，同時也訂定公共空間與住宅單元之建築計畫，及其空間之設計原則，並提出政策建議。本計畫為上述計畫之後續研究，主要將針對社會住宅建築選址評估，進行深化研究，包含使指標系統能夠適用臺灣各地生活圈，以及制定指標之間的相對重要性權重。在期中階段本計畫已完成包含北、中、南三大都會區及二級生活圈之社會住宅單位成本評估指標系統，本次期末階段則對社會住宅單位成本評估指標進行實證研究，實證對象包含3大都會區（臺北市、臺中市、高雄市）與二期生活圈（基隆市）。除實證研究外，本計畫亦以社會住宅評估指標為基礎，對現已運行之社會住宅周邊進行現況機能調查，同時也透過案例分析，對社會住宅之單價成本進行評估，分析社會住宅與現行住宅建築單元造價標準之關係，以及在綠建築、智慧建築不同設計標準下單元造價之變化。最後以本計畫社會住宅評估指標中公共設施之評分標準為基礎，提出與獎勵結合之評分標準，除鼓勵民間力量參與社會住宅興建外，亦使社會住宅能夠具備符合地方特性之公益性。以下對研究成果進行綜述：
1.社會住宅基地評估指標（包含實證研究）
社會住宅基地評估指標包含9項主指標（1.土地取得難度、2.符合住宅政策或都市計畫、3.區域公共設施品質、4.區域生活機能、5.社會住宅公益性、6.公共運輸便利性、7.社會住宅自償性、8.社會住宅之規模與數量、9.區域危險老舊住宅比例），以及共27項次指標。主指標依據專家會議成果以分析網路程序法（ANP）訂定出主指標重要性相對權重（i1），以及訂定各項次指標之重要性分數（i2），兩者相乘可獲得最終重要性權重（i）。次指標透過相關文獻與法規整理，以及內部不斷討論，制定出各項次指標之評分依據，並透過專家會議以模糊德爾非法（FDM），篩選出4種地方生活圈所需評估之次指標。依據社會住宅基地評估指標計算後之加權分數，可作為社會住宅選址時之優先排序依據。本計畫亦對社會住宅基地評估指標系統進行實證研究，實際操作臺北市、臺中市、高雄市、基隆市等生活圈中心都市，進行指標評估綜合評比，以上研究結果及操作方法可供相關單位作為參考，其中各項指標與判定標準，可因應區域特色需求或實際可取得資料，進行增減與調整。
2.社會住宅單位成本評估
本計畫參考主計總處之共同性費用編列基準，以及臺北市都市更新事業（重建區段）建築物工程造價要項之，兩種住宅類建築之工程造價單位成本為參考，加入社會住宅案例進行比較分析，分析結果可以得知社會住宅對於以上2類工程造價單位成本，其落點分布大致與其趨勢線相符，而在不同的設計標準之間，其分布亦有其分布規律。其中，社會住宅在綠建築多採用合格級～金級為設計標準，並以銀級為主要設計標準，不同設計標準之間單元造價約差距3000~4000 元/m2；而社會住宅在智慧建築多採用合格級～銀級為設計標準，而不同設計標準之間的單元造價差距則不明顯。
3.獎勵與政策
對於獎勵與政策，本計畫主要聚焦於社會住宅基地評估指標如何回饋於政策之中。本計畫依據指標所建立之評分機制，提出社會住宅提供周邊設施機能之獎勵回饋計算方法。本計畫將社會住宅應提供之公共設施項目，分為「社會住宅附屬設施空間」與「社會住宅提供之開放空間」兩大類型，回饋獎勵的評估方法採用依據「達成度」評分後分級獎勵方式，若社會住宅提供之公共設施愈符合基地所在地區需求，則獲得的達成度評分越高，如此可使在公共設施較少，需求較高之地區，具有較高之社會住宅興建誘因。而在政策回饋上，本計畫之參考標準應適用於細部計畫審議原則，並依據現有相關規定之基礎，納入各地方政府相關規範中，故建議列入都市計畫，將本計畫之指標作為審議時的參考標準之一，使本計畫成果回饋於政策實務中；除都市計畫外，亦可作為未來都市更新之參考，於都市更新計畫擬訂時，針對基地周遭機能進行評估，並針對其不足之處進行補強，並依照達成度給予適當之回饋獎勵，用以鼓勵透過都市更新帶動整體社區機能的提升。