一般而言，建築物的結構體之耐用年限以50年計之。然而於實際情況中，國內超過30年屋齡者，常被視為老舊建築，40年屋齡不到即拆除之建築物也比比皆是，顯見拆除原因並非單純之物理劣化因素，還包括用途變更、經濟利用等等各種歸因於人類活動之因素。本所研究案「集合住宅老劣化態樣調查與改善策略研究」以臺北市、新北市之6至12層樓、屋齡8年至35年之集合住宅共20案件進行現況調查，瞭解集合住宅老劣化態樣，進一步提出改善建議，以提高居住品質、延長其使用壽命，並且有助於建造可供長期使用之住宅建築。
一、現況調查結果
影響集合住宅使用壽命的因子涵蓋物理、機能、心理層面與外在環境因素，透過文獻、法令與個案調查，將其整合並分析，分成物理、政策、經濟、技術、功能、社會等六大指標，並各自建立評估指標，如下圖。
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註：( )內數字為本所研究案調查之20個案件中，發現有不良狀況之案件數量
圖1. 影響集合住宅使用壽命評估指標
二、影響態樣改善建議
依據上述調查統計結果，我們可以瞭解哪些狀況雖然普遍常見，但卻屬於影響建築物使用壽命的不良情況。以下將常見影響集合住宅使用壽命態樣整理並提出改善建議：
（一）平面形式：「樓層平面沿梁柱配置方向的對稱程度較低」是常見的影響集合住宅使用壽命的態樣，建議在平面轉角或薄弱處增設牆體、斜撐、貼上碳纖維或玻璃纖維等方式加強建築物耐震性能。
（二）裂縫鏽蝕滲水程度：牆板面裂縫、鋼筋裸露鏽蝕、白華是常見現象，會影響住宅使用壽命，建議可採以下方式進行改善：1.滲水：牆板表皮塗防水劑；2.裂縫：用樹脂、碳纖維或玻璃纖維灌縫；3.混凝土剝落：用樹脂、碳纖維或玻璃纖維填補修復；4.鋼筋鏽蝕不顯著：除鏽，塗防鏽材，再以斷面修復材填補修復。鋼筋鏽蝕顯著時，尚需焊接新鋼筋或植筋。
（三）結構管線分離：國內普遍將管線埋置於牆壁、地板等暗管方式，不易進行維護修繕。如能改採高架板、天花板、倒梁法、雙層樓板等佈置的明管方式，有助降低建築物劣化發生。
（四）浴廁通風性：浴廁通風不良是常見的問題，對居住者之健康頗有影響。建議開設通風氣窗或裝設抽風機，以改善通風狀況。
（五）防火區劃：消防安全設備設置不足、未符防火區劃規定等，是常見的影響集合住宅使用壽命的態樣。建議針對以下重點加強改善，如：設置防火時效1小時以上防火門、機械式排煙管道、緊急用升降梯，以及梯間（含特別安全梯、緊急用升降梯）應為獨立規劃。
（六）建築外牆髒污度：國內普遍可見的建築外牆髒污狀況，常為人所詬病，影響居住環境品質。建議可採以吊籠由頂樓吊掛作業平台、或是其他垂吊方式進行外牆清洗，以還給建築物原色。
（七）無障礙設施、無障礙通路暢行：無障礙設施設置過少、無障礙設施無法通行或未符合標準，造成身障人士行之不易。如能視現場狀況進行改善，像是設置活動式斜坡版、樓梯附掛式輪椅升降臺等，可解決大部分行的問題。
（八）建築物外牆檢修：據研究，達15年屋齡以上建築物之外牆飾材，開始有掉落、隆起等老劣化的現象。定期請專業人員進行外牆檢修，可常保外牆飾材之牢固，並可保障行人安全。
住得安全、住得安心、住得舒適，是每個人所期望的。只有滿足使用者居住品質需求，延長建築使用壽命的目標才能實現。