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建築研究簡訊第112期

  • 日期:110-07-15
主題報導黃中興
研議社會住宅基地評估系統及容積獎勵分級

       本研究預期建立符合時代基本且適當要求的社會住宅基地評估指標,在符合社會公益、地方創生與建築典範的目標下,制定出社會住宅基地選址評估、建築計畫、設計原則與綜合規劃獎勵分級等之社宅興建方法與策略,以城市與社區整體發展的角度檢視社會住宅在其中的角色與功能,進而訂定其指標,使其成為驅動住宅、建築以及社區成長的重要空間之一;研究成果可提供興辦社會住宅之有關機關與法人參考。就本案重要之研究成果概述如下:

  1. 社會住宅基地選址評估指標

社會住宅基地評估指標包含9項主指標(1.土地取得難度、2.符合住宅政策或都市計畫、3.區域公共設施品質、4.區域生活機能、5.社會住宅公益性、6.公共運輸便利性、7.社會住宅自償性、8.社會住宅之規模與數量、9.區域危險老舊住宅比例),以及共27項次指標。依據社會住宅基地評估指標計算後之加權分數,可作為社會住宅選址時之優先排序依據。本研究亦對社會住宅基地評估指標系統進行實證研究,實際操作臺北市、臺中市、高雄市、基隆市等生活圈中心都市,進行指標評估綜合評比,以上研究結果及操作方法可供相關單位作為參考,其中各項指標與判定標準,可因應區域特色需求或實際可取得資料,進行增減與調整。

  1. 社會住宅單位成本評估

本研究參考主計總處之共同性費用編列基準,以及臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價標準單價表,兩種住宅類建築之工程單位造價為參考,加入社會住宅案例進行比較分析,分析結果可以得知社會住宅相較以上2類工程,其單位造價落點分布大致與其趨勢線相符,而在不同的設計標準之間,其分布亦有其分布規律。其中,社會住宅在綠建築多採用合格級~金級為設計標準,並以銀級為主要設計標準,不同設計標準之間單元造價約差距3000~4000 元/m2;而社會住宅在智慧建築多採用合格級~銀級為設計標準,而不同設計標準之間的單元造價差距則不明顯。

  1. 獎勵與政策

對於興建社會住宅之獎勵與政策,本研究主要聚焦於社會住宅基地評估指標如何回饋於政策之中。本研究依據指標所建立之評分機制,提出社會住宅提供周邊設施機能之獎勵回饋計算方法。將社會住宅應提供之公共設施項目,分為「社會住宅附屬設施空間」與「社會住宅提供之開放空間」兩大類型,回饋獎勵的評估方法採用「達成度」評分後分級獎勵,若社會住宅提供之公共設施愈符合基地所在地區需求,則獲得的達成度評分越高,如此可使在公共設施較少,需求較高之地區,具有較高之社會住宅興建誘因。而在政策回饋上,本研究之參考標準應適用於細部計畫審議原則,並依據現有相關規定之基礎,納入各地方政府相關規範中,故建議列入都市計畫,將本研究之指標作為審議時的參考標準之一,使本研究成果回饋於政策實務中;除都市計畫外,亦可作為未來都市更新之參考,於都市更新計畫擬訂時,針對基地周遭機能進行評估,並針對其不足之處進行補強,並依照達成度給予適當之回饋獎勵,用以鼓勵透過都市更新帶動整體社區機能的提升。