目前大部分社會住宅之設備及系統尚無法應用感測器蒐集大數據資料，亦無法系統性分析該設備或系統之最適壽命，作為爾後設備或系統採購之參考。本研究藉由導入大數據分析，就社會住宅維修紀錄，分析社會住宅之設施或設備最適壽命，避免其資產總收益小於維護管理支出費用，作為爾後設施或設備採購參考，以利降低維護管理費用，並做為後續社會住宅物業管理策略調整參考，擬定預防保養或更換時間，提昇物業管理效率及品質。此外，藉由建築資訊建模BIM應用，可提高物業管理業者找到報修設施或設備相關資訊效率(例如給水加壓馬達故障漏水，可應用BIM模型迅速找到給水管線控制閥門位置、加壓馬達規格、供應商聯絡資訊等），縮短更換或維修時間。

貳、主要內容及重點

本研究以研擬社會住宅物業管理所需大數據分析基本資料項目及格式、規劃社會住宅物業管理系統架構，並開發雛型系統為目的，應用大數據分析技術分析社會住宅設施及設備維修費用、購置費用（購置費用亦可使用政府電子採購網相關單價）、安裝費用、安裝使用後各年之殘值等變數資料，分析出不同種類不同廠牌設施或設備最佳汰換時機。另外亦結合BIM技術，藉由BIM模型查找系統或設備之現場位置，及名稱、廠牌、型號、尺寸、供應商名稱、供應商聯絡電話、較佳預防保養或更換時間……等，以提高物業管理效率及品質。

本研究參考營建署「社會住宅規劃設計及興建與營運管理作業策略規劃委託專業服務案報告書」、桃園市政府住宅發展處「建築資訊模型(BIM)、智慧建築、綠建築於維護管理機制規劃導入服務」標準作業手冊，及訪談桃園市政府住宅發展處，訂定「住戶設施設備使用維護管理項目」及「公共空間設施設備使用維護管理項目」，並規劃各項目資料格式。本研究結合BIM、大數據分析技術應用於社會住宅物業管理架構如圖1所示，於設施或設備維修大數據資料蒐集階段，物業管理廠商於維修前，可先藉由BIM模型查找故障設施或設備之現場位置，及名稱、廠牌、型號、尺寸、供應商名稱、供應商聯絡電話等資料，提高物業管理效率及品質，並於維修後參考本研究擬定之大數據資料填報項目及格式回報維修資訊。於物業管理大數據分析系統應用階段，社會住宅維護管理單位於完成設施或設備維修大數據資料蒐集後，可應用本研究發展之物業管理系統執行設施或設備採購廠牌、成本或較佳更換時間之大數據分析、擬定各設施或設備長期修繕計畫，及較佳預防保養或更換時間。

因「住戶設施設備使用維護管理項目」及「公共空間設施設備使用維護管理項目」不同，本研究社會住宅物業管理大數據分析雛型系統(以下簡稱為物管大數據分析系統)為「住戶設施設備使用維護管理」及「公共空間設施設備使用維護管理」開發不同軟體子系統，惟二者採相同分析流程。物管大數據分析系統執行分析前所需之基本資料，包括各設施或設備資料(如:廠牌、型號、售價、安裝費用、使用後3年至10年之殘值……等)，及各設施或設備之維修大數據資料(包括財產ID、廠牌ID、住戶ID或公共空間區域ID、維修費、報修時間……等)。藉由上述基本資料，物管大數據分析系統可自動分析出各設施或設備安裝後3年至10年內之維修費、維修次數、年平均使用成本(如圖2)等統計資料；各設施或設備於特定年度之維修費總金額、維修總次數等統計資料；各住戶或各公共區域於特定年度之維修費總金額、維修總次數等統計資料；自動寄發電子郵件提供機關主管設施設備維修報告相關資料。物管大數據分析系統分析出之設施或設備最佳汰換時機，係定義為該設施或設備年平均使用成本最低值之使用年限，其中年平均使用成本算式定義如下:

年平均使用成本 =(歷年維修費用+新機購置費用+安裝費用-使用後殘值)/使用年數

參、研究效益

藉由維修大數據分析，較精確掌握社會住宅之設施或設備最適壽命，避免資產總收益小於維護管理支出費用，作為爾後設施或設備採購之參考，降低維護管理費用。

一般設施或設備更換時間通常是在發生大故障時，維修費龐大時才會考慮汰換，但是這常常不是最佳汰換時機。隨著設施或設備使用時間增加，維護管理費用也會隨著增加，但設施或設備性能卻隨著下降，而找到最適更換時機需考慮設施或設備購置費用、安裝費用、維修費用及安裝使用後各年的殘值等因素，其中維修費用與設施或設備廠牌等因素也有關，卻無法事先預估，本研究藉由大數據分析技術建立一套不同種類、不同廠牌設施或設備最佳汰換時機之分析預估系統，提供採購及汰換設施設備參考。